Anayasa Mahkemesinin 16/7/2026 Tarihli ve E: 2026/23, K: 2026/162 Sayılı Kararı
Anayasa Mahkemesi, Türk Medenî Kanunu'nun 734. maddesinde 2025 yılında yapılan değişiklikle önalım (şufa) hakkının kullanımında satış bedeli yerine mahkemece belirlenen rayiç bedelin esas alınmasını öngören hükümleri Anayasa'ya aykırı bularak iptal etti. İptal kararı, hukuki boşluk doğurmaması için Resmî Gazete'de yayımından 9 ay sonra yürürlüğe girecek.
- İptal edilen hükümler: TMK m.734/f.2'deki 'rayiç bedeli' ve 'gecikmeksizin' ibareleri ile 'kesin süre' ibaresi ve bu değişikliği dava görülmekte olan davalara da uygulayan geçici 1. maddenin (2) numaralı fıkrası.
- Mahkeme, rayiç bedelin esas alınmasının tarafların serbest iradeyle kararlaştırdıkları satış bedelini ortadan kaldırdığını, üçüncü kişi alıcının haksız kazanç veya zarara uğramasına yol açabileceğini ve mülkiyet hakkıyla bağdaşmadığını gerekçe olarak gösterdi.
- 4 üye (Bağcı, Menteş, İnce, Çınar) karşıoy kullandı; bu üyeler rayiç bedelin her iki tarafı koruyan daha adil bir yöntem olduğunu savundu.
Ne getiriyor?
Anayasa Mahkemesi, 16 Temmuz 2026 tarihli kararıyla, taşınmaz payı satışlarında önalım (şufa) hakkının kullanılmasını düzenleyen Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesindeki "rayiç bedeli" ve "gecikmeksizin" ile "kesin süre" ibarelerini Anayasa'ya aykırı bularak iptal etti; aynı değişikliğin eski davalara da uygulanacağını öngören geçici madde hükmü de iptal kapsamına alındı. Bu iptal kararları, kararın Resmî Gazete'de yayımlanmasından (6 Kasım 2026) itibaren dokuz ay sonra, yani yaklaşık Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek; bu süre zarfında mevcut kurallar uygulanmaya devam edecek. Mahkeme, iptal nedeni olarak rayiç bedel esasının tarafların serbestçe belirlediği satış bedelini devre dışı bırakarak satıcı, alıcı ve önalım hakkı sahibi arasındaki menfaat dengesini bozduğunu ve mülkiyet hakkını koruyan devletin pozitif yükümlülükleriyle bağdaşmadığını tespit etti.
Kimleri etkiliyor?
- Paylı mülkiyette taşınmazını satan paydaşlar (satıcılar)
- Taşınmaz payı satın alan üçüncü kişi alıcılar
- Önalım (şufa) hakkını kullanmak isteyen diğer paydaşlar
- Değişiklik öncesinde açılmış ve hâlâ süren önalım davalarının tarafları
Yürürlük: İptal hükümleri, kararın Resmî Gazete'de yayımlandığı 6 Kasım 2026 tarihinden itibaren dokuz ay sonra yürürlüğe girecektir.
Sık sorulan sorular
Önalım hakkı nedir ve bu karar onu nasıl etkiliyor?
Önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşların o payı aynı koşullarla satın alma önceliğidir. İptal edilen kural, önalım bedelini tarafların kararlaştırdığı satış bedeli yerine hâkimin belirleyeceği rayiç bedel olarak değiştirmişti; bu ibare iptal edildiğinden artık hangi bedelin esas alınacağı yeniden kanunla düzenlenmesi gereken bir boşluk haline gelmiştir.
İptal kararı hemen uygulanacak mı?
Hayır. Mahkeme, hukuksal boşluğun kamu yararını zedeleyeceğini göz önünde bulundurarak iptal hükümlerinin yürürlüğünü 9 ay erteledi; dolayısıyla iptal yaklaşık Ağustos 2027'de fiilen devreye girecek ve bu tarihe kadar mevcut kurallar geçerliliğini koruyacak.
Şu anda devam eden önalım davaları bu karardan etkilenir mi?
İptal edilen geçici madde, 2025 tarihli değişikliklerin yürürlüğe girmesinden önce açılan davalara da uygulanmasını öngörüyordu; bu hüküm de iptal edildiğinden, söz konusu eski davalar bakımından geçiş kuralı ortadan kalkmış olacak; ancak iptal dokuz ay sonra yürürlüğe gireceğinden bu tarihe kadar mevcut durum devam eder.
Mahkeme neden 'rayiç bedeli' ibaresini Anayasa'ya aykırı buldu?
Mahkeme, rayiç bedelin tarafların serbestçe kararlaştırdığı satış bedelini devre dışı bıraktığını, bu durumun önalım hakkı sahibinin ne kadar ödeyeceğini yargılama sonuna kadar belirsiz kıldığını ve üçüncü kişi alıcının haksız kazanç elde etmesine ya da zarara uğramasına yol açabileceğini tespit ederek kuralın satıcı, alıcı ve önalım hakkı sahibi arasındaki menfaat dengesini bozduğuna hükmetti.
Bu karara karşı oy kullanan yargıçlar var mıydı?
Evet. Başkanvekili Basri Bağcı ile Üyeler Selahaddin Menteş, Muhterem İnce ve Ömer Çınar karşıoy kullandı; bu yargıçlar rayiç bedel esasının Anayasa'nın 5. ve 35. maddelerine aykırı olmadığını, aksine taşınmazın gerçek değerini esas alarak tüm tarafların haklarını koruduğunu savundu.
Bu özet yapay zeka ile üretilmiştir; bağlayıcı değildir. Esas alınacak metin Resmî Gazete'nin kendisidir.